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Venta de inmuebles se reconoce con la escritura pública para fines NIIF y no genera impuesto diferido

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Según el artículo 27 del Estatuto Tributario «Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente«.

Igual tratamiento establece el párrafo 23.10 de la NIIF PYMES, pues tratándose de inmuebles el riesgo se transfiere con la escritura pública y su registro en la oficina de instrumentos públicos.

No puede decirse que por el solo hecho de hacer una promesa de compra se deba reconocer un inmueble en los estados financieros del adquiriente ni puede darse baja de los estados financieros del dueño, como se interpreta en algunos ámbitos académicos.

La práctica internacional indica que incluso, si se entrega físicamente el inmueble y empieza a ser usado por el tercero, no hay transferencia de riesgos, pues la transacción puede reversarse en cualquier momento, tanto jurídica como comercialmente, es decir, tanto de forma como de fondo.

Decir que existe venta por la sola promesa de compraventa o por la mera transferencia física del bien es una típica confusión entre uso, administración y control de activos en las NIIF, como se explica en el artículo así titulado y que recomendamos ver en este enlace: https://goo.gl/8iezUZ, como lo confirman los más reconocidos conocedore las NIIF.

Por ejemplo, la Pontificia Universidad Javeriana indica acertadamente que «Mientras una persona no enajene su propiedad inmueble mediante escritura pública y esta se registre en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente, continuará siendo su dueño para todos los efectos [fiscales y NIIF]…
Confundir a los propietarios con los controlantes (es decir, aquellos que tengan el usufructo y el uso) es faltar a la realidad…El principio trata de que la realidad prime sobre la forma, pero no que esta se desconozca. En el caso planteado, el propietario podrá exigir la devolución del bien, precisamente porque es su dueño» (Ver en Contrapartida 3147 por Hernando Bermúdez. Texto explicado en la especialización NIIF de la misma Universidad).

Esta aclaración de Hernando Bermúdez se dio frente a un concepto de un organismo, cuyos pronunciamientos no son obligatorios.

En efecto, los riesgos y beneficios se transfieren cuando se elabora la escritura pública y el registro de instrumentos públicos ante la Superintendencia de Notariado y Registro. El comprador dispone del inmueble cuando recibe dicho documento, de lo contrario permanecerán en cabeza del propietario contable y fiscalmente.

Tratándose de inmuebles no puede argumentarse que la esencia prime sobre la forma porque ambas están intrínsecamente relacionadas y ninguna puede desconocerse, máxime cuando el internacionalmente se entiende que ni la esencia prima sobre la forma, ni la forma sobre la esencia.

Por ello, la norma dice claramente que los riesgos y beneficios son inherentes a la propiedad del activo y el párrafo 23.11 indica que «En la mayoría de los casos, la transferencia de los riesgos y ventajas de la propiedad coincidirá con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la posesión al comprador«.

Sin la formalización de la transferencia de la propiedad, la entidad mantiene la gestión del inmueble y como no se oficializa la entrega no se reconocen ingresos de ningún tipo ni costos asociados a este tipo de transacciones.

Si se entregan anticipos (por la promesa de compraventa), se reconocen en el activo como «activos no financieros» y luego se acredita este valor contra mayor valor del activo adquirido cuando haya se haya recibido, que no es en otro momento que aquel en el que coincide la entrega legal y económica, es decir, cuando se hace la escritura y además se inscriba en el registro de instrumentos públicos.

El que recibe el anticipo, lo reconoce como pasivo no financiero hasta que se transfieran los riesgos que, en este caso se asocian no solo al uso, sino a la formalidad del registro (Para comprende mejor el tratamiento contable y fiscal de los anticipos, puede consultar una videocoferencia gratuita en https://www.globalcontable.com/tratamiento-contable-y-tributario-de-los-anticipos/)

Esto es ratificado por las mismas NIIF cuando indican que en la mayoría de los casos la transferencia de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de dichos bienes coincidirá con la transferencia de la titularidad, o legalidad de los mismos (Véase el párrafo 23.11 de las NIIF PYMES ).

Por lo anterior, la simple entrega de un inmueble no dará lugar a diferencias temporarias, bases para el cálculo de impuestos diferidos.

Aunque algunos teóricos dicen lo contrario, en el mundo se tiene claridad que esta operación se reconoce contable y fiscalmente en el mismo periodo en que se hace la escritura pública y el registro.

Considerando las afirmaciones del Doctor Bermúdez, profesor asociado de la especialización NIIF de la Pontificia Universidad Javeriana, avalado por las prácticas globales, se concluye que el reconocimiento contable de las ventas de inmuebles no debe presentar diferencia alguna con su reconocimiento fiscal.

Lo mismo puede decirse de la venta de vehículos automotores: la transferencia del riesgo no se concreta con la entrega física, sino con la formalidad del registro, tanto contable NIIF como fiscalmente.

Algunas interpretaciones contrarias crean complicaciones innecesarias e incumplen las NIIF.

Riesgos Tributarios 

Reconocer un activo recibido en el Balance o darle de baja, respectivamente, sin haber hecho la escritura Pública tiene los siguientes riesgos tributarios:

  1. Interpretar que se están evadiendo impuestos como el de ganancias ocasionales mediante el retraso en la escritura pública, lo que la DIAN está revisando en sus programas de fiscalización.
  2. Evasión del Impuesto Nacional al Consumo para bienes nuevos vendidos desde enero 1 de 2019 cuyo precio de venta sea superior a 26.000 UVT, artículo 512-22 del Estatuto Tributario y de sus retenciones establecidas en el Decreto 961/19.
  3. No bacarización del pago de estos bienes o retraso inusitado.
  4. Ocultamiento del valor real de los inmuebles establecido en el artículo 90 del Estatuto Tributario, que es un foco de evasión perseguido por la DIAN.
  5. Evasión de la retención en la fuente de renta del artículo 398 del Estatuto Tributario.

Articulo realizado por:

Álvaro Gutiérrez (https://www.globalcontable.com/blog/author/agutierrez), y

Juan Fernando Mejia (www.globalcontable.com/perfil)

 

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Enlace corto a este artículo: http://bit.ly/2ODoMoh

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